Comment protéger le compagnon survivant, époux, partenaire de Pacs ou concubin, pour qu’il puisse rester dans le logement du couple après le décès de son partenaire ?
Si un certain nombre de solutions légales sont prévues, nous verrons que pour une protection optimum il convient de prévoir par anticipation un certain nombre de solutions conventionnelles.
Si la protection légale du compagnon dépend de la propriété du logement et du statut du couple, il est prudent de prendre des dispositions complémentaires auprès de son notaire.
Article 1751 du Code civil : Le bail est automatiquement transféré au survivant, qui devient cotitulaire (sauf renonciation expresse).
Article 14 de la loi de 1989 : Si le survivant n’est pas cotitulaire, il peut demander le transfert du bail (mais doit prouver une cohabitation d’au moins 1 an).
Aucun droit automatique.
Ils doivent prouver une cohabitation d’un an et demander le transfert du bail (en concurrence avec d’autres héritiers).
Droit viager au logement (art. 764 du Code civil) : Le survivant peut rester dans le logement jusqu’à son décès, même s’il renonce à la succession. Ce droit s’applique si le logement était la résidence principale et appartenait au défunt ou au couple.
Droit temporaire d’un an (art. 763) : Protection minimale, même en cas de renonciation à la succession.
Droit d’usufruit, sauf exceptions.
Aucun droit automatique.
Ils doivent anticiper (voir solutions conventionnelles).
Le droit viager ne s’applique pas si le défunt a exprimé une volonté contraire (testament authentique).
Il y a également un risque de perte du droit si le logement est légué à un tiers ou si un enfant non issu du couple est découvert (réduction de la réserve héréditaire).
Pour ces couples, aucune protection légale n’est prévue. Ils doivent obligatoirement anticiper !
Le bien revient automatiquement au survivant, sans passer par la succession.
Attention : Fiscalité lourde pour les concubins et impossible pour les couples mariés sous régime de communauté.
Un partenaire achète la nue-propriété, l’autre l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Risque : Présomption de fraude fiscale si le nu-propriétaire est un héritier.
Avantages matrimoniaux (préciput, usufruit) : Permettent d’attribuer le logement au survivant sans passer par la succession.
Donation entre époux : Renforce les droits du survivant.
Convention de concubinage : Peut prévoir une faculté d’acquisition du logement par le survivant.
Testament : Permet de léguer le logement mais limité à la quotité disponible.
Pour tous les couples : elles permettent de transmettre le logement ou un droit d’usage (usufruit, droit d’habitation).
Attention : Respecter la réserve héréditaire (part réservée aux enfants).
Même avec les protections légales, une donation entre époux ou un testament peut être utile pour sécuriser le logement.
Anticiper est obligatoire car rien n’est acquis tout est à prévoir : Clause d’accroissement, achat en démembrement, ou testament.
Vérifier la fiscalité car les droits de succession sont élevés pour les concubins.
Éviter les montages trop complexes (risque de requalification ou de conflit).
Il est essentiel de prendre rendez-vous avec votre notaire pour mettre en place des solutions conventionnelles afin de mieux protéger le conjoint survivant.
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